خرید خانه؟ چگونه گزارش کمیسیون سلطنتی بر روی شما تاثیر خواهد گذاشت؟
تحلیلگران هشدار داده بودند که کمیسیون سلطنتی بانکداری ( banking royal commission) می‌تواند دریافت وام را سخت تر کند.
این مساله به اینجا ختم شد که بانک ها شروع به توقف وام های مسکن در سال گذشته کردند ، اما این سوال مطرح می شود که آیا گزارش نهایی کمیسیون سلطنتی منجر به تغییراتی می شود که خرید خانه دشوارتر شود؟
ما در این مقاله نگاهی به این موضوع می‌اندازیم و بررسی می کنیم این توصیه ها برای خریداران خانه چه معنایی دارند.
آیا گرفتن وام سخت تر شده است؟
نه. یکی از موضوعات بزرگی که در قبل از شروع بررسی کمیسیون سلطنتی مطرح شد، چگونگی ارزیابی بانک ها ازین پس در ارتباط با وام گیرندگان بود.
اما از سال گذشته، بانک های بزرگ و دیگر وام دهندگان تغییراتی را برای درخواست های وام در جهت تایید بهتر درآمد و هزینه های متقاضیان برای تضمین پرداخت بدهی های خود ایجاد کرده اند.
بنابراین دریافت وام قبل از بررسی کمیسیون سلطنتی خیلی سخت تر شده بود ، و حرکتی که توسط Kenneth Hayne انجام شد ممکن است به بهبود این امر منتهی شود.
در نهایت، Kenneth Hayne به عدم تغییرات در قوانین وام دهی رای داد . در عوض ، آقای Hayne آن را به دادگاه فدرال و قانون گذار بانکی واگذار کرد تا تعیین کنند چه چیز هایی باید با قانون حمایت از اعتبار مصرف‌کننده مطابقت داشته باشد.
شین اولیور , اقتصاددان ارشد اتحادیه اروپا , به ABC گفت : ” من فکر می‌کنم که اگر قانون گزار بانکی پیش از این تصمیم نگرفته بود تا استانداردهای وام دهی را در اواخر سال ۲۰۱۷ تشدید کند , آنگاه کمیسیون سلطنتی وارد عمل می شد . “
” اما همانطور که مشخص شد , آن ها استانداردهای وام دهی را به منطبق با قانون حمایت از اعتبار مصرف کننده تنظیم کردند , بنابراین تاثیر بیشتری را در آن مشاهده نخواهیم کرد.
” درحقیقت , به نظر می‌رسد که کمیسیون سلطنتی می‌گوید شرایط تشدید کننده قبلا ً رخ داده و به این معنی که هیچ چیز جدید دیگری جز آنچه که در حال وقوع است , وجود ندارد . “
اکنون کارگزاران وام مسکن باید در جهت بیشترین منفعت وام گیرنده عمل کنند.
در ظاهر به نظر می‌رسد که این یک اقدام کاملا ً بدیهی است , اما وقتی کمی عمیق تر می‌شوید متوجه خواهید شد که کمیسیون سلطنتی مواردی را شناسایی کرده است که در آن ها کارگزاران وام لزوما ً در جهت بهترین منافع مشتری عمل نمی‌کنند.
همه این مسایل به اینجا ختم می شود که واسطه های وام گیرندگان یا همان کارگزاران (Brokers) به چه نحوی سود می کنند، در واقع اشاره آقای Hayne به تضاد بین سودی است که واسطه ها قرار است دریافت کنند با مبلغی که بانک به آنها پرداخت میکند. کارگزاران در واقع درصدی از مبلغ وام را دریافت می کنند , به این معنی که اگر وام گیرنده بدهی بزرگتری داشته باشد (وام بزرگتری بگیرد) , آنها پول بیشتری می‌گیرند.
همانطور که مایکل توضیح می‌دهد , دو روش ممکن برای این تضاد منافع وجود دارد:
۱- کارگزاران (Brokers) وام می‌توانند از یک وام مسکن که وام دهنده نرخ کمیسیون بهتری را ارائه می‌دهد , سود ببرند .
۲- کارگزاران ممکن است مردم را ترغیب کنند برای گرفتن وام های مسکن بزرگتر .آنها با کمک کردن به وام گیرندگان در گرفتن وام بزرگتر که در شرایط نرمال وام گیرندگان قادر نیستند آن را بگیرند سود بیشتری دریافت می کنند.
این مساله زمانی پر رنگ تر می شود که به بندی می رسیم به نام کمیسیون دنباله دار (trail commision) که به کارگزاران وام اجازه می‌دهد تا زمانی که یک مشتری وام دارد از آنها هزینه دریافت کند.
اساسا , اگر یک وام ۲۵ ساله داشته باشید , کارگزار ممکن است برای یک چهارم قرن آینده (۲۵ سال آینده ) کمیسیون بگیرد .( گرچه این بانک است که این کمیسیون را پرداخت میکند , نه وام‌گیرنده ).
این منجر شد که آقای Hayne در گزارش خود به مورد زیر اشاره کند:
او نوشت : ” ارزش عمده کمیسیون‌های دنباله دار به گیرنده این است که واسطه ها برای هیچ چیز پول دریافت می کنند . ” چرا باید یک کارگزار که کار آن در ارتباط با وام کامل شده است برای سالها پول بگیرد.
بنابراین او توصیه کرد که این عمل باید کنار گذاشته شود و بانک ها بیش از دو یا سه سال نباید بیشتر به واسطه ها پول پرداخت کنند.
او همچنین توصیه کرد که دلالان وام باید الزامات مشابهی را مثل برنامه ریزان مالی داشته باشند و آن ها را ملزم به این کند که منافع مشتریان خود را به بهترین نحو در اولویت قرار دهند.
آیا این به این معنی است که وام من ارزان‌تر خواهد شد؟
نه لزوما ً. دولت هنوز در حال بررسی توصیه آقای وایت درباره ممنوع کردن کمیسیون های کارگزاری از وام دهندگان است.
در حال حاضر بانک ها هنوز می‌توانند به طور قابل توجهی به کارگزاران وام مسکن کمیسیون پرداخت کنند ، هر چند که این امر اکنون به طور قابل توجهی کم تر شده است نسبت به کمیسیون‌های دنباله داری که ممنوع شده اند . آقای الیور می‌گوید امکان پذیراست که بانک تصمیم بگیرند تا این پس‌اندازها را به وام گیرندگان انتقال دهند ( به این معنی که وام خانه شما می‌تواند ارزان‌تر شود).
اما او می‌گوید که احتمالا ً کارگزاران وام مسکن بخاطر اینکه کمیسیون‌های دنباله دارشان ممنوع شده سعی می کنند هزینه های ابتدایی را افزایش می‌دهند ، بنابراین هزینه برای وام گیرنده در نهایت فرقی نخواهد کرد.
پس اگر در آینده تغییراتی در میزان کمیسیون ها ایجاد شود چه اتفاقی رخ خواهد داد ؟ حزب کارگر قبلا ً وعده حمایت از این ممنوعیت را در صورتی که به عنوان دولت انتخاب شود ، داده است.
آقای الیور در رابطه با این سناریو ، عنوان می کند که اثرات جانبی برای وام دهندگان کوچک‌تر که به این واسطه ها تکیه می‌کنند تا بتوانند وارد بازار شوند ، وجود خواهد داشت.
آقای الیور اظهار می کند چون بانک های بزرگتر، برتری قابل توجهی نسبت به بانک های کوچک‌تر در ارتباط با سرمایه‌گذاری در زمینه هایی مانند تبلیغات و همچنین داشتن شعبه های بیشتر دارند ، این احتمال وجود دارد وام گیرندگان به جای مراجعه به یک کارگزار وام و پرداخت پیش پرداخت مستقیما به بانک های بزرگ به برای گرفتن وام مراجعه کنند.
و در این سناریو ، او می‌گوید که در نتیجه بانک های بزرگ با رقابت کمتری مواجه خواهند شد و آنها لزوما ًاین پس‌اندازها را به مصرف کنندگان منتقل نخواهند کرد.
در حقیقت ، شما می‌توانید ببینید که بانک های بزرگ قیمت خود را در دراز مدت بالا می‌برند ( به این معنی که وام شما گران تر خواهد شد ).
منبع خبر: ABC news
ترجمه از : تیم اقتصادی هلدینگ جوادی
بیشتر بخوانید:
- تفاوت عمده افرادی که به خارج مهاجرت می‌کنند و آن‌هایی که نمی کنند
- تفاوت های یک مدیر خوب و یک رهبر خوب
- کاهش قیمت ملک در سیدنی و ملبورن شاید هنوز به نیمه راه هم نرسیده باشد
- کابوس تعطیلی ترامپ، انتخاب میان اقتصاد و دیوار
- سقوط آزاد! چرا دلار استرالیا در حال جذب توجه است
- بزرگترین و مشهورترین دزدی های دنیا
- قیمت ملک از سیدنی تا هنگ کنگ به افت جهانی ملک پیوست
